เรื่องที่ว่างและระยะร่นครอบคลุมสำหรับอาคารประเภทอื่นๆ ที่ใช้เป็นที่พักอาศัย จึงขอเขียนถึงที่ว่างและระยะร่นสำหรับอาคารอีก 3 ประเภทคือ บ้านแฝด บ้านแถว และตึกแถว-ห้องแถว ไปด้วยเลย แต่ก่อนอื่นควรทราบความหมายของอาคารทั้ง 3 ประเภทตามกฎหมายอาคาร ไว้ดังนี้

“บ้านแฝด” หมายถึง อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรืแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลังและด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน
“บ้านแถว” หมายถึง ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น
“ห้องแถว” หมายถึง อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ถ้าใช้วัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่กฎหมายจะเรียกเป็น “ตึกแถว”

     ให้สังเกตว่า อาคารจะถือเป็น “บ้านแถว” ได้นั้นก็ต่อเมื่อต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีความสูงไม่เกินสามชั้นโดยมีที่ว่างทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ก็จะถือเป็น “ตึกแถว” หรือ “ห้องแถว” จะเรียกเป็น “บ้านแถว” ไม่ได้ (ที่ต้องเรียกให้ถูกต้องเพราะกฎหมายควบคุมเรื่องระยะร่นแตกต่างกัน) ทั้งบ้านแถว ตึกแถวและห้องแถว กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้สร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือเกิน 40 เมตรในหนึ่งชุดอาคาร (หมายความว่าทุกๆ จำนวนไม่เกิน 10 คูหาหรือทุกๆ ความยาวไม่เกิน 40 เมตร ต้องเว้นเป็นที่ว่างเอาไว้)

     นอกจากนั้นอย่าลืมที่เขียนย้ำไว้ในหลายตอนนะครับว่า “ที่ว่าง” นั้นหมายถึง พื้นที่ที่ไม่มีก่อสร้างสิ่งใดปกคลุมและมีระดับที่สูงไม่เกิน +1.20 จากระดับพื้นดินที่ก่อสร้าง ส่วน “ระยะร่น” นั้นหมายถึงระยะที่วัดจากจุดที่กำหนดควบคุม (เช่น แนวเขตที่ดิน) วัดระยะไปถึงแนวอาคาร (แนวอาคารในที่นี้คือ แนวผนังอาคาร ไม่ใช่แนวกันสาดหรือแนวชายคาของหลังคา)

ที่ว่างและระยะร่นของบ้านแถว ต้องมีระยะร่นด้านหน้าไม่น้อยกว่า 3 เมตร ด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 เมตร ด้านข้างระหว่างบ้านแถว และที่ดินต่างเจ้าของต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ด้านข้างระหว่างบ้านแถวสองชุด ต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร

• ด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถว ที่สร้างถึง 10 คูหาหรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของตึกแถวและห้องแถว ถ้ากว้างน้อยกว่า 4 เมตร จะถือว่าตึกแถวหรือห้องแถวสองชุดนั้นสร้างต่อเนื่องเป็นชุดเดียวกัน เช่น ถ้ามีตึกแถวชุดแรกสร้าง 5 คูหายาว 20 เมตร แล้วมีตึกแถวอีกชุดสร้างอีก 6 คูหายาว 24 เมตร โดยเว้นที่ว่างด้านข้างระหว่างกันไม่ถึง 4 เมตร อย่างนี้ถือว่าตึกแถวทั้งสองชุดยาวติดเป็นชุดเดียวกันคือถือว่ามี 11 คูหายาว 44 เมตร ซึ่งทำให้ขัดกฎหมายข้อที่ห้ามตึกแถวหรือห้องแถวสร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือยาวไม่เกิน 40 เมตร มีผลทำให้ไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงได้

• ด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถวที่อยู่ใกล้กับเขตที่ดินผู้อื่น ถ้าหากด้านข้างของตึกแถวหรือห้องแถวนี้อยู่ใกล้กับเขตที่ดินของผู้อื่น ด้านข้างจะต้องมี “ที่ว่าง” ไม่น้อยกว่า 2 เมตร กรณีนี้จะยกเว้นให้สำหรับห้องแถวหรือตึกแถวที่จำเป็นสร้างขึ้นเพื่อทดแทนอาคารหลังเดิม โดยอาคารที่สร้างทดแทนต้องมีพื้นที่ไม่มากกว่าอาคารเดิมและสูงไม่เกิน 15 เมตร

• เฉพาะที่ว่างด้านหน้า ด้านหลัง ของตึกแถวหรือห้องแถว และที่ว่างด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถวสองชุด กฎหมายระบุว่าจะไปสร้างเป็นรั้ว กำแพง หรือขุดบ่อน้ำ ทำสระว่ายน้ำ หรือทำเป็นบ่อพักขยะไม่ได้ วัตถุประสงค์ตรงนี้เข้าใจว่า ก็เพื่อให้ที่ว่างนั้นสามารถใช้ประโยชน์ในเรื่องความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และการอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น เป็นที่กลับรถได้นั่นเอง

ที่ว่างโดยรอบอาคารสำหรับ บ้านแถว กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 36 กำหนดว่า

• ด้านหน้า จะต้องมี “ระยะร่น” ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วน ด้านหลัง จะต้องมี “ระยะร่น” ไม่น้อยกว่า 2 เมตร ในข้อนี้กฎหมายจะระบุว่า “...ต้องมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับผนังอาคาร...” ซึ่งในทางปฏิบัติถือเป็นการวัดไปถึง แนวอาคาร ซึ่งถือเป็นระยะร่น ไม่ใช่ที่ว่างซึ่งต้องไม่มีสิ่งก่อสร้างปกคลุม

• ด้านข้างระหว่างบ้านแถวที่สร้างถึง 10 คูหา หรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของบ้านแถว และมีเงื่อนไขกรณีเว้นห่างไม่ถึง 4 เมตร ให้ถือว่าสร้างติดต่อยาวเป็นชุดเดียวกัน เช่นเดียวกับที่ว่างด้านข้างของตึกแถวหรือห้องแถว

ที่ว่างโดยรอบอาคารสำหรับ บ้านแฝด ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 37 กำหนดว่า

• ด้านหน้า จะต้องมี “ระยะร่น” ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วน ด้านหลัง จะต้องมีระยะร่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และ ด้านข้าง จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ด้านหลังของตึกแถว-ห้องแถว ต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร โดยยอมให้สร้างบันไดหนีไฟภายนอกล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ไม่เกิน 1.40 เมตร

มาดูว่าอาคารแต่ละประเภท กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดว่าจะต้องมี “ที่ว่าง” และ “ระยะร่น” โดยรอบอาคารเป็นอย่างไร

ที่ว่างโดยรอบอาคารสำหรับตึกแถว ห้องแถว กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 34 กำหนดว่า

• ด้านหน้าที่ไม่ติดริมถนนสาธารณะ จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ในข้อนี้จะระบุกรณีที่ด้านหน้าอาคารไม่ติดริมถนนสาธารณะ เพราะถ้าด้านหน้าติดถนนสาธารณะ ก็ต้องมีระยะร่นเป็นไปความกว้างของถนนสาธารณะ (ท่านที่ลืมไปแล้ว หรือเพิ่งเข้ามาอ่าน ขอให้ย้อนไปดู ตอนที่ 4 ซึ่งเขียนไว้เรื่องระยะร่นจากถนนสาธารณะ)

• ด้านหลัง จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อที่จะให้ด้านหลังของตึกแถวห้องแถวนั้นมีทางเดิน ติดต่อกันไปจนถึงด้านข้างของตึกแถวห้องแถว วัตถุประสงค์สำคัญของที่ว่างด้านหลังนี้ก็คือ ทางหนีไฟเพื่อความปลอดภัยสำหรับผู้อยู่ในตึกแถวและห้องแถวนั่นเอง และที่ว่างด้านหลังนี้ กฎหมายผ่อนผันให้การทำบันไดหนีไฟภายนอกเท่านั้น ที่สามารถล้ำเข้ามาในที่ว่างได้โดยต้องไม่เกิน 1.40 เมตร (แปลว่าที่ว่างจากการทำบันไดหนีไฟจะต้องมีเหลือกว้างไม่น้อยกว่า 1.60 เมตร)

ที่ว่างและระยะร่นของบ้านแฝด ต้องมีระยะร่นด้านหน้าไม่น้อยกว่า 3 ม.ด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 ม.ด้านข้างต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 2 ม.

30.07.2557 คมกฤช ชูเกียรติมั่น Special Guest กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ตอนที่ 7 : ที่ว่างและระยะร่นโดยรอบอาคาร ตึกแถว-ห้องแถว บ้านแถว และบ้านแฝด  ตอนที่แล้วทิ้งท้ายไว้ว่าจะเขียนถึงที่ว่างโดยรอบอาคาร สำหรับบ้านที่ปลูกสร้างในเขตกรุงเทพมหานคร แต่เนื่องจากที่อยู่อาศัยนั้นอาจมีได้ทั้งที่เป็น บ้านเดี่ยวหลังเดียว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรือแม้แต่ใช้  ตึกแถวห้องแถวทำเป็นที่พักอาศัย ซึ่งมีข้อกำหนดเรื่องที่ว่างและระยะร่นแตกต่างกัน