หากเราแค่ต้องการทาสีบ้าน เปลี่ยนประตูใหม่แทนประตูที่ผุหรือเสียหาย ซ่อมเปลี่ยนท่อน้ำประปาที่แตกหรือรั่ว ปูพื้นห้องน้ำใหม่โดยมีการรื้อแผ่นกระเบื้องเดิมออก ฯลฯ แล้วต้องไปยื่นขออนุญาตและต้องรอให้ได้รับใบอนุญาตก่อนจึงสามารถลงมือทำได้ ก็น่าจะเกิดความยุ่งยากต่อทั้งเจ้าของบ้านและหน่วยงานที่ดูแล

กฎหมายควบคุมอาคารจึงผ่อนผันให้การกระทำบางอย่างกับอาคาร สามารถลงมือทำได้โดยไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด ถ้าสิ่งที่จะทำนั้นไม่ถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” ตามที่กฎหมายกำหนดไว้

ตามข้อหนดของกฎหมายควบคุมอาคาร การกระทำที่ไม่ถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” มีกำหนดอยู่ในกฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

เปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร สามารถทำได้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต

การติดป้ายเล็กๆ ยื่นออกมาจากผนังอาคาร ไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เพื่อให้เข้าใจขอเขียนอธิบายเป็นความต้องการที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต ดังนี้

1. หากต้องการเปลี่ยนโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา, คาน, ตง และพื้น) ที่ ไม่ได้ทำด้วย คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ และใช้วัสดุชนิดเดิม ขนาดเท่าเดิม จำนวนเท่าเดิม สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต เช่น การเปลี่ยนคานไม้ที่ผุ หรือ แอ่น โดยยังใช้เป็นคานไม้เช่นเดิม

2. หากต้องการเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร (เช่น เปลี่ยนผนัง ฝา ฝ้าเพดาน ประตู หน้าต่าง ฯลฯ) โดยใช้วัสดุของเดิม และสิ่งที่เปลี่ยนนั้นไม่หนักเพิ่มขึ้นมากกว่าของเดิมร้อยละสิบ สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต เช่น ผนังเดิมที่จะเปลี่ยนออกไปหนัก 100 กิโลกรัม ผนังใหม่ที่มาแทนและวัสดุเหมือนเดิม ต้องหนักไม่เกิน 110 กิโลกรัม

3. หากต้องการปรับเปลี่ยน ต่อเติม รูปทรง ขอบเขต สัดส่วน ของส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร แล้วไม่ได้ทำให้น้ำหนักตรงจุดนั้นเพิ่มขึ้นมากกว่าของเดิมร้อยละสิบ สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตเช่น การติดป้ายเล็กๆ ยื่นออกมาจากผนังอาคาร

4. หากต้องการลดพื้นที่บ้าน หรือเพิ่มพื้นที่บ้าน รวมกันแล้วไม่เกิน 5 ตารางเมตร และตรงพื้นที่ที่ลดหรือเพิ่มนั้นไม่ได้ทำให้ต้องเพิ่มเสาหรือคาน สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตเช่น ต่อเติมระเบียงยื่นออกไป

5. หากต้องการลดหรือเพิ่มพื้นที่หลังคาบ้าน รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มเสาหรือคาน สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตเช่น ตัดหลังคาเว้าออกเล็กน้อย เพื่อหลบกิ่งของต้นไม้ที่โตจนยื่นมาชน

6. หากต้องการติดตั้งแผงเซลล์แสงอาทิตย์เพื่อผลิตพลังงานไฟฟ้าบนหลังคาบ้าน ที่ขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลง แต่ทั้งนี้ต้องมีวิศวกรโยธาตรวจและรับรองความมั่นคงแข็งแรง

ทั้ง 6 ข้อนี้ กฎหมายควบคุมอาคารได้ระบุเงื่อนไขไว้ว่า สิ่งที่ทำไปนั้นต้องไม่ผิดกฎหมายควบคุมอาคารในเรื่องอื่นๆ เช่น ต้องไม่เกินระยะร่นอาคารที่กฎหมายกำหนด ต้องไม่ทำให้ที่ว่างน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ต้องไม่มีเปิดช่องเปิดที่ผนังถ้าผนังนั้นห่างน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ฯลฯ

สังเกตหรือไม่ว่า กฎหมายจะเน้นไปในเรื่องความแข็งแรง ปลอดภัย การรับน้ำหนักของโครงสร้างอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการระบุให้ใช้วัสดุของเดิม และต้องไม่เพิ่มน้ำหนักมากเกินร้อยละสิบ ไม่มีการลดหรือเพิ่ม เสา คานของอาคาร และต้องไม่เปลี่ยนโครงสร้างอาคารที่ทำด้วยคอนกรีต เหล็กรูปพรรณ การที่เขียนว่า ตามกฎหมายควบคุมอาคารสิ่งเหล่านั้นสามารถทำได้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต ไม่ได้หมายความว่าทุกเรื่องนั้นจะลงมือทำได้ทันทีโดยไม่มีการตรวจสอบใดๆ ก่อน จึงขอแนะนำว่าเพื่อความปลอดภัยก็ควรปรึกษาผู้รู้ก่อนลงมือทำ โดยเฉพาะถ้าดูแล้วสิ่งที่จะทำนั้นเกี่ยวข้องกับโครงสร้าง หรือดูแล้วไม่แน่ใจเกรงว่าอาจจะมีอันตราย ให้ถือหลักปลอดภัยไว้ก่อนเป็นดีที่สุด

(หมายเหตุ : ในกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ยังได้กำหนดว่าการกระทำที่ถือว่าเป็นการ “รื้อถอน” ซึ่งต้องยื่นขออนุญาตก่อนลงมือทำไว้ด้วย หากท่านใดต้องการทราบก็สามารถดูรายละเอียดได้ในกฎกระทรวงฉบับดังกล่าว)

ลดหรือเพิ่มพื้นที่หลังคาบ้าน รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร

ลดพื้นที่บ้าน หรือเพิ่มพื้นที่บ้าน โดยไม่ได้เพิ่มเสาหรือคาน

ขอขอบคุณแหล่งที่มาจาก
คมกฤช ชูเกียรติมั่น
ผู้อำนวยการสถาบันสถาปนิกสยาม สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์
เจ้า ของผลงานเขียนและผลงานวิจัยต่างๆ เช่น คู่มือกฎหมายใช้บ่อย (โดย สมาคมสถาปนิกสยาม), คู่มือนี่สิบ้านหาร 2, บทความรายสัปดาห์วารสารอาคารที่ดินวันนี้, 50 ความรู้ คู่มือการปลูก-บำรุงรักษาบัว, ผลงานวิจัยการศึกษาเทคนิคเบื้องต้นสำหรับ ทดสอบเพื่อการประเมินการเคลื่อนที่ของอากาศภายในอาคาร, ผลงานวิจัยการ วิเคราะห์สภาพ-ภูมิอากาศเพื่อนำไปใข้ในการออกแบบอาคาร ฯลฯ

12.01.2559 คมกฤช ชูเกียรติมั่น Special Guest กฎหมายควบคุมอาคารได้ผ่อนผันให้เราซ่อมแซมบ้านได้ หากไม่เข้าข่าย “ดัดแปลงอาคาร”