กรณีที่เราต้องการจะก่อสร้าง หรือดัดแปลงบ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ห้วย ลำราง หรือลำกระโดง ฯลฯ ท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า ตามกฎหมายควบคุมอาคารนั้น อาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง ต้องมีระยะร่นห่างจาก เขตแหล่งน้ำสาธารณะ ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด ระยะร่นอาคารจากแหล่งน้ำสาธารณะนี้ แนวที่กำหนดเหมือนกับระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะที่บอกไว้ในตอนที่แล้ว คือต้องร่น “แนวอาคาร” ให้ห่างจากแนวเขตที่กฎหมายระบุ ใครสงสัยว่า “แนวอาคาร” คืออะไร ก็ขอให้ย้อนไปอ่านตอนที่แล้ว มีเขียนอธิบายความหมายของแนวอาคารไว้ และอาจจะอ่านทวนเรื่องระยะร่นจากถนนสาธารณะไปด้วยเสียเลย

ระยะร่นของแนวอาคารจากแหล่งน้ำสาธารณะ จะร่นห่างมากหรือน้อยแค่ไหน กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ขึ้นอยู่กับความกว้างของแหล่งน้ำสาธารณะ โดยระบุแนวเขตแหล่งน้ำสาธารณะเป็นจุดแนววัดระยะร่น แยกออกได้เป็น

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่

2.1. กรณีในโฉนดมีระบุว่าทิศนั้น ทิศนี้ ของที่ดินติดประชิดลำรางสาธารณะ แต่พอดูจากพื้นที่จริงไม่เห็นมีลำรางแต่อย่างใด กลายเป็นที่ดินแห้งๆ สามารถเดินตัดผ่านไปมาได้สบาย
ถ้าไม่ตรวจสอบโฉนดเราอาจคิดว่าตรงบริเวณดังกล่าวไม่ใช่แหล่งน้ำสาธารณะ พอจัดทำแบบขออนุญาตจึงไม่ได้ถอยร่นอาคาร เมื่อไปยื่นขออนุญาตก่อสร้าง กลายเป็นว่าไม่ได้ใบอนุญาตเนื่องจากอาคารไม่มีระยะร่นตามที่กฎหมายกำหนดไว้

หรือบางครั้งในโฉนดมีลำรางสาธารณะผ่านเข้ามากลางที่ดิน แต่สภาพจริงแห้งตื้นเขินแล้ว จึงคิดว่าลำรางดังกล่าวคงไม่มีสภาพเป็นแหล่งน้ำสาธารณะหรือที่สาธารณะแล้ว เลยทำแบบอาคารคร่อมลำรางสาธารณะที่ตื้นเขินนั้น พอไปยื่นขออนุญาตก็กลายเป็นว่าไม่ได้ใบอนุญาต เนื่องจากล้ำที่สาธารณะซึ่งเป็นลำรางนั้น

ประเด็นนี้อยากให้ท่านเจ้าของบ้านระวังไว้ เพราะการที่สภาพจริงของลำรางสาธารณะแม้จะเปลี่ยนแปลงไป (แห้ง ตื้นเขินไป) แต่ก็อาจไม่ได้หมายถึงว่า ความเป็นแหล่งน้ำสาธารณะนั้นจะหายไป แล้วไม่ต้องมีระยะร่นจากลำรางสาธารณะที่แห้งตื้นเขินนั้น 

2.2. กรณีในโฉนดมีระบุว่าที่ดินติดประชิดลำรางสาธารณะ แต่พอดูจากพื้นที่จริงกลายเป็นถนนไปเสียแล้ว
กรณีเช่นนี้ก็อาจเกิดขึ้นได้ และก็อาจทำให้สงสัยยิ่งขึ้นว่า ยังมีสถานภาพเป็นแหล่งน้ำสาธารณะหรือไม่หรือกลายเป็นถนนสาธารณะ แล้วจะต้องยึดระยะร่นอาคารโดยถือว่าตรงนั้นเป็นแบบใด เป็นระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ หรือเป็นระยะร่นจากถนนสาธารณะ

ถ้ามีกรณีนี้เกิดขึ้นจำเป็นต้องสอบถามไปยังหน่วยงานที่ดูแลแหล่งน้ำสาธารณะนั้น หากไม่ทราบว่าหน่วยงานใดเป็นผู้ดูแล ท่านเจ้าของบ้านอาจเริ่มต้นโดยไปหน่วยงานราชการที่เรารู้จัก เช่น สำนักงานเขต สำนักงานที่ดิน ศาลากลางจังหวัด หรือ อบต. แล้วสอบถามว่ากรณีเรื่องนี้จะต้องติดต่อหรือสอบถามหรือทำหนังสือถึงหน่วยงาน ใด คำถามที่ต้องสอบถามไป คือ บริเวณดังกล่าวเข้าข่ายเป็นแหล่งน้ำสาธารณะหรือถนนสาธารณะ เพื่อที่จะกำหนดระยะร่นแนวอาคารได้ถูกต้อง

2.3. กรณีในโฉนดที่ดินไม่มีระบุ แต่ดูพื้นที่จริงพบว่ามีลำรางน้ำอยู่
ทั้งนี้ไม่ว่าลำรางนั้นจะอยู่ประชิดกับที่ดินของเราหรือผ่านเข้ามาในที่ดิน เช่นนี้ก็ต้องตรวจสอบว่าลำรางนั้นเป็นสาธารณประโยชน์หรือไม่ หรือมีใครขุดขึ้นมา โดยอาจต้องสอบถามเจ้าของที่ดินข้างเคียง หรือสอบถามสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจสอบให้ชัดเจนว่าลำรางที่เห็นอยู่นั้นเป็นลำรางสาธารณะหรือไม่

3. ตรวจสอบแนวเขตแหล่งน้ำสาธารณะอยู่แนวใด
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้จุดเริ่มวัดระยะร่น คือ “เขตแหล่งน้ำสาธารณะ” แนวเขตแหล่งน้ำสาธารณะนี้ ให้พึงระลึกไว้ว่า อาจไม่ใช่แนวเดียวกับแนวเขตที่ดินของเราที่ประชิดกับแหล่งน้ำสาธารณะนั้นก็ ได้ แนวทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่อาจยึดถือสภาพจริงเป็นเขตแหล่งน้ำสาธารณะ เช่น กรณีมีเขื่อนริมน้ำ ก็อาจถือเอาแนวสันเขื่อนนั้นเป็นเขตแหล่งน้ำได้

อย่างไรก็ตาม ขอแนะนำให้สอบถามจากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่มีหน้าที่ดูแลแหล่งน้ำสาธารณะ นั้น จะได้คำตอบที่ชัดเจนที่สุด และควรสอบถามความกว้างของแหล่งน้ำสาธารณะไปด้วยเลย เพื่อจะได้ทราบระยะที่ต้องถอยร่น

4. อาจมีกฎหมายควบคุมอาคารเพิ่มเติม

กรณีเป็นแหล่งน้ำสาธารณะที่สำคัญ เช่น ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เมื่อ พ.ศ. 2542 กำหนดควบคุมการก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่ง ซึ่งจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจำกัดความสูงของอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลง ตามระยะที่ห่างจากริมฝั่งแม่น้ำ

เช่น กรณีก่อสร้างห่างไม่เกิน 15 เมตรจากริมฝั่งแม่น้ำ ให้ก่อสร้างอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 8 เมตร เป็นต้น (ท่านใดที่มีที่ดินอยู่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่ง ต้องดูรายละเอียดในข้อบัญญัติ กทม. ฉบับนี้)

ขอทิ้งท้ายความหมายของลำรางหรือลำกระโดง ตามพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. 2554 ให้ไว้ดังนี้ “ลำราง” หมายถึง ทางน้ำเล็กๆ ที่ขุดสำหรับชักน้ำจากคลองเข้านาหรือระบายน้ำออกจากนา “ลำกระโดง” หมายถึง ลํานํ้าขนาดเล็กที่ขุดจากลํานํ้าขนาดใหญ่เพื่อชักนํ้าเข้านาเข้าสวน, ลำประโดง ก็ว่า

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร

(1) ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร

(2) ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร

(3) ถ้าเป็นแหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ ทะเล ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 12 เมตร

โดยกฎหมายควบคุมอาคารจะผ่อนผันให้กับสิ่งก่อสร้างที่อาจสร้าง หรือดัดแปลงใกล้ หรือติดกับเขตแหล่งน้ำสาธารณะ แล้วไม่จำเป็นต้องมีระยะร่นตามข้อ (1) – (3) ได้แก่ สะพาน, เขื่อน, รั้ว, ท่อระบายน้ำ, ท่าเรือ, ป้าย, อู่เรือ, คานเรือ หรือที่ว่างซึ่งใช้เป็นที่จอดรถ (ลักษณะเป็นลานจอดรถโดยต้องไม่มีหลังคาคลุม และมีระดับสูงไม่เกิน 1.20 เมตร)

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะนี่อ่านแล้วก็ดูเหมือนไม่มีอะไร แต่มีอยู่ 3 - 4 ประเด็นที่ท่านเจ้าของบ้านควรต้องตรวจสอบ เพราะไม่เช่นนั้นอาจจะมีปัญหากับเรื่องนี้ได้

 1. ตรวจสอบรูปแผนที่ที่ดินในโฉนด
เพื่อดูว่าที่ดินของเรานั้นมีระบุว่าด้านใดติดกับลำราง – ลำกระโดงสาธารณะ หรือมีลำราง – ลำกระโดงสาธารณะ ผ่านเข้ามาในแปลงที่ดินหรือไม่ เพราะโฉนดที่ดินทุกฉบับจะต้องเขียนแผนที่ที่ดินโดยสังเขป และมีระบุว่ารอบที่ดินของเรานั้นประชิดติดต่อกับอะไร เช่น

หากด้านทิศเหนือของที่ดินเรามีระบุว่า มีอาณาเขตติดต่อกับลำรางหรือลำกระโดงสาธารณประโยชน์ ก็หมายความว่า แนวอาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงด้านทิศเหนือ จะต้องมีระยะร่นจากลำรางหรือลำกระโดงสาธารณประโยชน์นั้น

บางครั้งในโฉนดก็อาจระบุคำที่แตกต่างออกไป เช่น ห้วยสาธารณประโยชน์ ก็ให้เข้าใจว่าคือแหล่งน้ำสาธารณะเช่นกัน

 2. ตรวจสอบที่ดินจริง (โดยต้องตรวจสอบควบคู่ไปกับโฉนดที่ดินด้วย)
ที่ต้องตรวจสอบควบคู่ไปกับโฉนดที่ดิน เพราะอาจมีกรณีเกิดขึ้นได้สามกรณี คือ

ขอขอบคุณแหล่งที่มาจาก
คมกฤช ชูเกียรติมั่น
ผู้อำนวยการสถาบันสถาปนิกสยาม สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์

เจ้า ของผลงานเขียนและผลงานวิจัยต่างๆ เช่น คู่มือกฎหมายใช้บ่อย (โดย สมาคมสถาปนิกสยาม), คู่มือนี่สิบ้านหาร 2, บทความรายสัปดาห์วารสารอาคารที่ดินวันนี้, 50 ความรู้ คู่มือการปลูก-บำรุงรักษาบัว, ผลงานวิจัยการศึกษาเทคนิคเบื้องต้นสำหรับทดสอบเพื่อการประเมินการเคลื่อนที่ ของอากาศภายในอาคาร, ผลงานวิจัยการวิเคราะห์สภาพ-ภูมิอากาศเพื่อนำไปใข้ในการออกแบบอาคาร

18.11.2558   คมกฤช ชูเกียรติมั่นSpecial Guest กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดไว้ว่า หากจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ จำเป็นต้องมีระยะร่น